В соответствии с Федеральным законом от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ ставка налога в отношении жилых домов, недостроев, квартир, гаражей, и хозстроений составляет 0,1% от кадастровой стоимости. На местах налог может как уменьшаться до нуля, так и увеличиваться в 3 раза. В отношении объектов стоимостью более 300 млн руб. и нежилых помещений установлена ставка налога в размере 2%.
Учитывая многочисленные ошибки, допускаемые оценщиками, а также то обстоятельство, что регионы вправе самостоятельно увеличивать ставки сбора, итоговый налог может оказаться ощутимым даже для состоятельных собственников. Именно поэтому оспаривание кадастровой стоимости имеет огромное практическое значение.
Стоимость недвижимости может быть уменьшена не только в результате оспаривания результатов ранее проведенной оценки по причине их ошибочности. Оценка может быть и достоверной, однако заявитель в случаях, когда это имеет смысл, вправе будет подать заявление об установлении именно рыночной стоимости своего имущества.
Обращаю внимание читателей, что Собственник может оспорить стоимость своего имущества во всех случаях, когда он считает ее несправедливой, или же полагает, что оценщики допустили ошибку.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. При этом, как отмечает Пленум ВС, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в госкадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд может быть восстановлен.
Так кто может обратиться в суд и оспорить кадастровую стоимость?
Заявить о пересмотре стоимости могут юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Также оспорить стоимость имеет право и бывший собственник объекта недвижимости. Это имеет смысл, например, в тех случаях, когда результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление. Кроме того, обратиться в суд могут участники долевой собственности и арендаторы имущества. Поскольку участник доли самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, он может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости также самостоятельно. То есть, независимо от согласия других сособственников.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Условия договора здесь не имеют никакого значения. То же самое относится и к выкупу арендуемого имущества, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Если же речь идет об аренде имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, и аренда рассчитывается из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой прямо пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.
А есть ли целесообразность это делать?
Технические ошибки, допущенные оценщиками, оспаривать в суде вовсе необязательно. Если оценщик неправильно посчитал стоимость жилья, увеличив площадь квартиры на несколько метров, достаточно будет прийти с документами в кадастровую палату, и ошибка будет исправлена. Другое дело - неполнота данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. В этом случае необходима повторная оценка, и суда будет не избежать.
Понятно, что оспорить стоимость недвижимости в случае проведения честной, объективной и беспристрастной оценки не получится. Однако, такая оценка является скорее исключением, нежели нормой. Особенно, когда речь заходит о многоквартирных домах. Квартиры здесь оцениваются по единому шаблону, без учета индивидуальных особенностей дома, его месторасположения, состояния коммуникаций и прочих важных моментов.
Какие именно характеристики недвижимости могут повлиять на ее кадастровую стоимость, а какие нет?
Начнем с последних. Следует учитывать, что внутреннее убранство квартиры, располагающаяся в ней мебель и инженерные особенности никого не волнуют. Для оценщика квартира с текущими кранами и отваливающимися обоями будет стоить столько же, сколько и все сравнимые по площади квартиры, располагающиеся в этом доме. Пусть даже они будут с дорогим ремонтом и золотой сантехникой.
Применительно к многоквартирным домам главное, на что обращается внимание – это состояние дома. Новый дом всегда стоит дороже старого и нуждающегося в ремонте. И если оценщик не использовал сведения об аварийном состоянии объекта оценки, или, скажем, о том, что в доме несколько десятилетий не проводился ремонт, произведенная оценка будет признана недостоверной.
Есть и другие характеристики.К ним относится местоположение дома, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.
И тут, как ни странно, действует принцип: чем хуже – тем лучше. То есть, чем хуже условия, в которых вынуждены проживать собственники, тем меньше налогов они будут платить.
Например, если в оценке не обращается внимание на то, что дом находится в промышленной зоне, во дворе отсутствует детская площадка и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров, суд опять же может признать такую оценку необоснованной.
Многих собственников от переоценки недвижимости останавливают административные барьеры, существующие в законодательстве. При этом собственники забывают, что эти барьеры имеют место быть далеко не во всех случаях.
Действительно, постановление Пленума ВС прямо говорит о том, что перед тем, как идти с заявлением в суд, необходимо сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссии создаются при Росреестре).
По другому если сказать,заявителям следует соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. В связи с этим к судебному иску должны прилагаться документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка.
Из таких документов может быть: решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре стоимости, либо документы, подтверждающие факт нерассмотрения заявления в законный срок.
Если же заявление не было принято к рассмотрению по причине отсутствия полного пакета документов, необходимых для оценки, такое обращение не будет свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка.
Кроме того,очень важно знать, что досудебное урегулирование распространяется не на всех заявителей, а только на юридических лиц, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращаться в комиссию с таким заявлением необязательно, и можно отправиться напрямую в суд.