Сегодня многие российские граждане участвуют в долевом строительстве. К сожалению, дольщики достаточно часто сталкиваются с нарушениями, которые допускают застройщики. Опоздание по срокам возведения и несвоевременная сдача в эксплуатацию здания (а соответственно, квартир, пентхаусов и других помещений), низкое качество строительства, а также несоответствие проекта и готового жилья – вот список наиболее распространенных нарушений со стороны строительных компаний. Согласно Гражданскому кодексу, дольщики, права которых были нарушены, имеют законодательно разрешенную возможность получить с девелопера неустойку или пени. Если факт нарушений будет подтвержден, то застройщик будет подвергнут штрафным санкциям в виде выплаты денежного возмещения.
Что такое неустойка?
Это определенная денежная компенсация, которая взимается со стороны, которая нарушила обязательства по договору. Размер неустойки обычно устанавливается договором о долевом строительстве, однако он не может быть меньше, чем это предусматривает законодательство.
Стоит отметить, что по закону «Об участии в долевом строительстве» штрафные санкции предусматривается в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от общей суммы обязательств за каждый день опоздания. Для физлица неустойка считается на уровне 1/150 ставки.
Время неисполнения обязательств начинается с момента, когда объект должны были сдать в эксплуатацию. В то же время, если опоздание по срокам было допущено не по вине строительной компании, то она должна сообщить дольщикам об этом факте и провести согласование (документально оформленное) о новом сроке сдачи объекта строительства.
Каков регламент взыскания неустойки (штрафных санкций)?
Законодательство предполагает различные варианты взыскания неустойки со строительной компании.
Без обращения в судебный орган
В данном случае дольщик имеет право отправить в офис строительной компании заказное письмо, в котором предъявляется претензия о неустойке с расчетом суммы, требуемой к взысканию. Сумма штрафных санкций может быть рассчитана согласно определенному пункту подписанного договора о долевом строительстве либо на основании норм законодательства.
Рассчитать формулу можно следующим образом. Берется процент ставки рефинансирования. Он делится на 150, а потом умножается на стоимость приобретаемого жилья (согласно договору). После этого полученная сумма еще раз проходит умножение на количество просроченных суток.
На основании этого, дольщик может потребовать возместить убытки, которые он получил из-за невозможности проживать в своей квартире или сдавать ее в аренду. Стоит отметить, строительные компании обычно готовы решать такие конфликты в досудебном порядке. Дело в том, что, если дело доходит до судебного разбирательства, судьи обычно встают на сторону дольщиков. В случае проигрыша процесса, девелопер будет вынужден оплатить неустойку (штрафные санкции), кроме того еще судебные издержки, а возможно, и моральный ущерб.
Взыскание неустойки в результате судебного процесса
Если строительная компания не намерена в добровольном (внесудебном) порядке выполнить требования дольщика, то гражданин имеет право подготовить исковое заявление и вынудить застройщика удовлетворить требования посредством судебного разбирательства. Для этого необходимо собрать необходимые доказательства.
При составлении искового заявления стоит ориентироваться на ст. 311-312 ГПК, в котором уточнен перечень данных, каковые должны фигурировать в готовящемся документе и какие документы должны прилагаться. Впрочем, помочь дольщику подготовить исковое заявление в суд может квалифицированный юрист.
Стоит отметить, что гражданин (дольщик) имеет право выставить дополнительные требования о взыскании со строительной компании морального вреда. Его подсчет ведется исходя из тех неудобств, моральных и физических страданий, которые были нанесены дольщику и его семейству в результате задержания сдачи в эксплуатации их жилой площади по вине застройщика. Обычно суд не присуждает завышенные суммы по моральному вреду. Как правило, эта сумма не должна быть значительно выше общей суммы по исковому заявлению.
Далее, когда все требуемые документы собраны (их перечень зависит от совокупности и характера нарушений, допущенных строительной компанией), оплачивается государственная пошлина и исковое заявление подается в судебную инстанцию по одному из следующих мест:
- Место жительства дольщика;
- Место нахождения офиса строительной компании;
- Место строительства объекта.
Может ли быть уменьшена сумма неустойки?
Судья, который рассматривает исковое заявление дольщика, вправе сократить сумму требований истца на 50 процентов (согласно Гражданскому кодексу).
Решение судебной инстанции в отношении требований дольщика будет основано на различных факторах, среди которых будут учтены все обстоятельства покупки жилья (как приобреталось и для каких целей), причины, по которым застройщик допустил нарушение договора (умышленно или по объективным причинам), а также степень благонадежности строительной компании.
Разобраться во всех тонкостях и подводных камнях жилищного права, а также помочь взыскать со строительной компании неустойку и пеню вам может помочь команда грамотных и опытных юристов. Вам помогут собрать требуемые документы и доказательную базу, высчитать сумму неустойки, а также проведут судебный процесс, чтобы добиться максимального результата.