Незаконное строительство объекта недвижимости

Согласно российскому законодательству, незаконным (самовольным) строением называется здание, которое было возведено на участке земли без соответственного разрешения местных властей с нарушением правил градостроительства.
Какие строения считаются незаконными?
Чтобы назвать строительство незаконным (неправомерным) оно должно соответствовать определенным условиям (или одному из них), предусмотренным законодательством. А именно:
- Нет разрешения на строительство;
- Земельный участок предназначен для использования в других целях;
- Постройка возведена с нарушением градостроительных норм.
К категории самовольных строений также можно отнести и любые пристройки (сарай, времянка) к индивидуальному частному дому.
Когда строительство считается законным?
Чтобы строительство было правомерным, а возведенная постройка была признана законной, необходимо соблюсти следующие условия:
- Должно быть законодательно оформленное право собственности на участок земли, где будет происходить строительство;
- Подготовлен и согласован в государственных инстанциях и уполномоченных органах архитектурный план возводимого здания;
- На руках имеется ордер, разрешающий проведение земляных работ;
- Есть разрешение на строительство объекта недвижимости.
Стоит отметить, что получение разрешительной документации требует траты большого количества времени. Необходимо пройти достаточно трудоемкий процесс бюрократических согласований. Однако, нужно помнить, что без получения необходимой документации хозяин возведенного объекта недвижимости может получить достаточно серьезные проблемы, вплоть до потери постройки.
Какие могут быть результаты самовольного проведения строительства?
Наступление гражданско-правовой ответственности
В соответствии с законодательством РФ, физическое лицо, осуществившее самовольное и незаконное строительство может быть привлечено к ответственности. Как правило, такому строителю предъявляется требование снести незаконный объект недвижимости и вернуть земельному участку вид, который был у него до начала возведения объекта.
Снос незаконного строения производится только после вынесения решения судебной инстанцией. Стоит помнить, что любые решения о демонтаже незаконного строения, которые выносят местные органы власти (администрация, окружная комиссия) не имеют обязательной правовой силы, до тех пор, пока решение не вынесет суд.
При этом важно помнить, что даже если удастся зарегистрировать незаконную постройку в Росреестре, получив на нее право собственности, снос все равно будет произведен, если суд усмотрит нарушения в регистрации документов на строительство или противоречия нормам градостроительства.
Также, в суде могут признать недействительной запись о получении права собственности, если постройка была возведена на участке земли, принадлежащем ранее другому человеку, не которую (постройку) не было получено разрешение на строительство у государственных органов.
В случае, если хозяин незаконной (самовольной) постройки будет ссылаться на истечение срока исковой давности (3 года), в судебной инстанции могут отвергнуть подобные доводы, потому как на право собственности, которым обладает владелец, данное правило не распространяется. Также, под действие данного срока (истечения исковой давности) не подпадают объекты недвижимости, которые представляют опасность для здоровья и жизни людей (проживающих в нем или окружающих). В таком случае, иск в суд обычно подает специальная комиссия по пресечению самовольного (незаконного) возведения строений
Если застройщик самовольно возвел здание на земле, которая принадлежит другому лицу, владелец участка может ходатайствовать в судебной инстанции не сносить строение, а передать его ему в собственность. В случае, если судебная инстанция вынесет положительное решение по данному вопросу, то застройщик (построивший незаконное здание) имеет, закрепленную законодательством, возможность получить компенсацию за возведенный объект. В таком случае, суд должен определить рыночную цену строения, финансовые вложения, трудовые затраты и определить сумму компенсации.
Наступление административной ответственности
За незаконное возведение объекта недвижимости, лицо, осуществившее это строительство может быть привлечено к административной ответственности в соответствии с российским законодательством.
Строительство без наличия соответствующего разрешения предусматривает следующие штрафы:
- Гражданин обязан заплатить 2-5 тысяч рублей;
- Должностное лицо или индивидуальный предприниматель обязаны заплатить 20-50 тысяч рублей;
- На юридическое лицо может быть наложен штраф от 500 тысяч до миллиона рублей.
Какие действия может проводить судебная инстанция в вопросах возведения незаконных строений и зданий?
Верховный суд РФ поясняет, что, если физическое лицо не может предоставить разрешение на строительство, это не может быть основанием для отказа в праве на данный объект недвижимости.
В ходе рассмотрения искового заявления, судебная инстанция должна выяснить, предпринимал ли строитель попытки признать объект недвижимости законным, а именно, обращался ли гражданин с прошением в уполномоченные государственные органы с такой просьбой. В случае, если обращение было подано, судебная инстанция должна выяснить результаты ответа и основания, на которых этот ответ был составлен. Если отказ государственного органа был признан причиной, по которой объект был не зарегистрирован, то суд удовлетворяет иск.
Стоит отметить, что сбор и подготовка документации для проведения строительства занимает довольно долгое время, при этом данный процесс сопряжен с большим количеством бюрократических процедур. Однако, все эти этапы необходимо пройти, чтобы впоследствии избежать сноса построенного объекта и серьезных штрафов. В данном вопросе вам поможет команда профессиональных юристов, которые помогут быстро и качественно провести всю процедуру получения разрешения на строительство.