Ипотека при разводе – как разделить долги?

Довольно часто случаются ситуации, когда супруги при разводе начинают спор (по обоюдному соглашению или с обращением в судебные инстанции) по разделению совместного имущества. Нередко бывает, что в процессе такого разбирательства кроме недвижимости, финансов и другой собственности приходится разделить различные долги и кредиты, в том числе ипотечные.
Схема, по которой будет разделен ипотечный кредит будет зависеть от нескольких вопросов, таких как:
- На одного или обоих супругов была оформлена ипотека?
- Договор ипотечного кредитования был заключен до или после заключения брака?
- Был ли заключен брачный контракт?
- Есть ли дети и с кем из родителей они останутся?
Отношения между супругами, которые намерены разделить ипотечные долги, регулируются при помощи Гражданского и Семейного кодексов, а также законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно законодательству, разводящиеся супруги могут решить спор разделения совместного (совместно нажитого) имущества, в том числе приобретенного при помощи ипотечного кредитования, двумя способами. А именно:
Без привлечения суда (досудебный) – когда супруги заключают соглашение, которое заверяется при помощи нотариуса. Данный метод применяется, когда муж и жена готовы по обоюдному согласию поделить совместное имущество, без привлечения судебных инстанций.
С привлечением суда – когда супруги не могут договориться о разделе имущества и долгов по обоюдному согласию. В таком случае им придется подготовить исковое заявление и обратиться в судебную инстанцию общей юрисдикции
Стоит отметить, что действуют определенные правила при разрешении спора о том, как будут поделены обязательства (задолженность) по ипотечному кредиту.
- Самое главное правило заключается в том, что любая недвижимость, приобретенная одним или обоими супругами во время нахождения в зарегистрированном (официальном) браке, является по определению законодательства совместно нажитым имуществом. Общей собственностью также признается любое имущество (недвижимое, движимое), вклады, депозиты, ценные бумаги и другие финансовые инструменты, которые были куплены за счет общих доходов. При этом, не имеет никакого значения, на чье имя приобреталась собственность, и кто конкретно из супругов оплачивал покупку (собственности, ценных бумаг) или вносил деньги (на депозиты и др.).
- При отсутствии брачного договора (контракта) все совместно нажитое имущество должно быть поделено на две равные части.
- При этом, вся ответственность (задолженность) перед банковскими и финансовыми организациями, а также другими кредиторами также должна быть поделена поровну.
- В случае, если супруги имеют общих несовершеннолетних детей (от официально зарегистрированного брака), в обязательном порядке должна учитывать их доля.
Важно отметить, что во время судебного разбирательства совместное проживание людей в гражданском браке (без официальной регистрации) может быть признано брачными отношениями. В таком случае, имущество этой пары будет регулироваться согласно нормам Семейного кодекса, что будет означать равное разделение всей собственности.
Согласно законодательству, общие долги бывших супругов должны быть разделены согласно присужденным им частям совместной собственности. При этом, механизм раздела недвижимого имущества (квартиры или дома), которое было куплено при помощи ипотечного кредита будет зависеть от обстоятельств, при которых было заключено ипотечное соглашение с банком, а также от условий, прописанных в договоре.
По мнению экспертов, супруги, которые намерены приобрести недвижимое имущество посредством оформления ипотечного кредитования, могут это сделать следующими способами:
- Один из супругов выступает в качестве заемщика денежных средств, а другому необходимо оформить согласие на оформление данной сделки (нотариально заверенное);
- Заемщиками становятся двое супругов, а обязательства по погашению ипотечного займа делятся на две равные части;
- Один из супругов заключает договор ипотечного кредитования до вступления в официальный брак;
- Супруги могут заключить брачный договор, а затем оформить ипотечное кредитование;
- Граждане проживают в гражданском браке (без регистрации официального). Один из граждан берет ипотечный кредит, однако другие члены никоим образом не указаны в заключенном договоре.
При этом важно отметить тот факт, что независимо от того, каким из вышеперечисленных способов был заключен ипотечный договор, собственники не имеют юридического права на продажу или дарение объекта недвижимости без одобрения банка.
Как при разводе разделить квартиру, находящуюся в ипотеке?
Обычно, банковская практика заключается в том, что если один из супругов намерен взять недвижимость в ипотеку, то кредитная организация просит привлечь второго супруга в роли созаемщика. Возложение обязательств на двух заемщиков представляет для банка дополнительную защиту его финансовых интересов и повышает возвратность средств.
Таким образом, в подавляющем проценте разводов квартира, а также сопутствующие с ней долги будут поделены пятьдесят на пятьдесят процентов.
Какие будут варианты развития событий?
- Супруги (к этому моменту уже бывшие) совместными усилиями погашают ипотечный кредит, а после делят квартиру.
- После развода, ипотечный кредит будет оплачивать один из бывших супругов (до полного погашения). После этого, он имеет право получить долю в квартире, которая будет равна (эквивалентна) оплаченной по кредиту суммы либо получить компенсацию за часть оплаченных денег от другого супруга.
- Если супруги выступали в качестве созаемщиков по ипотечному соглашению, они вправе обратиться в банк и попросить разделить пополам сумму долга и ежемесячные выплаты на двоих. Таким образом каждый будет оплачивать свою долю обязательств по отдельному договору.
- Бывшие жена и муж могут обратиться в банк и попросить переоформить ипотеку на одного из супругов. Тот из них, кто будет оплачивать ипотеку впоследствии станет ее хозяином. Однако, нужно будет вернуть второму супругу половину средств, оплаченных до переоформления.
- В случае разрешения банка, супруги могут реализовать ипотечную квартиру. Часть полученных денежных средств они относят в банк для погашения кредита, а остаток делят между собой.
Квартиру, приобретаемую посредством ипотеки, можно разделить если на ее площади можно определить (выделить) натуральные доли, а именно отдельные комнаты. Например, однокомнатную квартиру поделить точно не получится, а вот жилплощадь с большим количеством комнат уже можно.
Если выделить долю (в виде комнаты) нет возможности, то супруг, который не остается на жилплощади, должен получить соразмерную финансовую компенсацию.
Если супруги заключили ипотечный договор, находясь в браке, то обычно раздел имущества и долгов проходит по стандартной схеме. Если же, жилплощадь (квартира) была приобретена в ипотеку до наступления брака, то ее будут делить по другому сценарию. Согласно законодательству, все имущество, принадлежащее мужу или жене до брака, а также полученное по наследству, в результате дарения или других безвозмездных сделок, остается (и является) их личной собственностью. И такие квартиры не могут быть поделены пополам.
Впрочем, собственник квартиры обязан выплатить другому супругу половину от суммы всех платежей, которые были выплачены кредитной организации по ипотечному договору за период пребывания в официальном браке.
Еще один важный нюанс. Если во время пребывания в браке кто-то из супругов произвел действия, увеличившие стоимость объекта недвижимости (ремонт, подведение дополнительных коммуникаций), то он имеет право на получение соразмерной компенсации (доплаты).
Если при вступлении в брак был заключен брачный договор, то раздел имущества будет проводиться соответственно прописанным в нем нормам и положениям. В то же время, эксперты не советуют указывать в брачном соглашении пункт о том, что в случае адюльтера (измены), уличенный в этом проступке супруг будет лишен всего имущества. Дело в том, что практика судебных разбирательств последних нескольких лет показывает, что при обращении в Верховный суд, высшая инстанция признавала такой пункт противоречащим законодательству и нарушающим гражданские права супруга. ВС РФ уже признавал данный пункт недействительным.
Как разделить ипотечную квартиру, когда у супругов есть ребенок или дети?
Согласно законодательству, наличие ребенка или детей не имеет влияния на разделение обязанностей по ипотечному договору. В то же время наличие несовершеннолетних может серьезно повлиять на распределение долей в недвижимом имуществе.
Согласно положениям Семейного кодекса, судебная инстанция может нарушить принцип равенства частей, которые принадлежат супругам исходя из интересов несовершеннолетнего ребенка (или детей). Кроме того, суд может присудить одному из супругов большую долю имущества, если другой растрачивал семейную собственность, нанося ущерб другим членам семьи, а также если он не приносил доход по неуважительным причинам.
Практика показывает, что в ряде случаев, судебная инстанция может отдать супругу, с которым остался жить ребенок (или дети), не достигший совершеннолетия, 2/3 от доли в ипотечном жилье.
При этом, важно помнить о том, что недвижимость, которая приобретается по договору ипотечного кредитования остается фактически имуществом (залогом) банка, и неплательщики (члены всей семьи) могут быть оттуда выселены.
Законодательство обязывает всегда учитывать интересы несовершеннолетний граждан, в случаях, связанных с отчуждением имущества (особенно недвижимого). В случае раздела ипотечной недвижимости, доля ребенка будет оформлена на того взрослого члена семьи, с которым остается ребенок. Если жилье продается, ребенка необходимо будет выписать с этой жилплощади. Иначе, в дело могут вмешаться органы попечительства.
В стандартных ситуациях законодательство достаточно четко регламентирует деление недвижимости, в том числе ипотечной, между супругами в случае развода. Однако, если существуют факторы, которые усложняют раздел имущества (такие как, несовершеннолетние дети, брачный договор, финансовые проблемы и другое), то наиболее разумным решением будет обращение к квалифицированному юристу.
Дело в том, что к сожалению, не всегда процесс раздела имущества происходит справедливо. Бывают случаи, когда один из супругов в результате развода остается без имущества или вынужден оплачивать общий ипотечный кредит. Обращение за юридической консультацией и помощью позволит вам отстоять свои права и интересы вашего ребенка. Юристы нашей компании готовы вам помочь в любой сложной ситуации.