В процессе долевого строительства со стороны застройщика нередко допускаются всевозможные нарушения. Наиболее частое из них – задержка сроков сдачи объекта и передачу собственникам по ДДУ находящихся в нём квартир. Однако в такой ситуации дольщикам можно отстоять свои права. Гражданский кодекс РФ предусматривает для стороны, права которой были нарушены, возможность взыскание пени с застройщика. Вторая сторона, в свою очередь, должна произвести оплату штрафных санкций, которые в данном случае называются неустойкой.
Что понимается под неустойкой?
Неустойка – это сумма, которую взыскивают с виновной стороны, если ею были нарушены взятые по договору обязательства. Размер этой суммы может устанавливаться договором долевого участия, но даже если конкретная сумма не оговорена в ДДУ, по закону размер неустойки не может быть меньше определённой суммы. Так, законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена неустойка для юридических лиц в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка от общей суммы обязательств за каждые 24 часа просрочки исполнения обязательств. Для граждан размер неустойки вдвое больше и составляет 1/150. Общий срок просрочки отсчитывается, начиная со дня, месяца или квартала сдачи объекта.
В случае, когда сроки сдачи объекта нарушаются не по вине застройщика, он обязан известить об этом дольщиков за 60 дней до завершения установленного в договоре срока строительства и согласовать с ними новый срок сдачи объекта.
Закон регламентирует порядок взыскания неустойки с застройщика. Согласно ему, существуют два способа урегулирования спора и получения денежной компенсации – досудебный и судебный. Рассмотрим каждый из них подробно.
Досудебный способ
Выбрав досудебное урегулирование, дольщик должен отправить заказным письмом с уведомлением требование, в котором должны быть указаны расчёты взыскиваемой денежной суммы и обоснование для них – конкретный пункт договора о размере неустойки или соответствующие нормы законодательства. Формула расчёта неустойки для физического лица – процент ставки рефинансирования Центробанка, разделённый на 150 и умноженный на стоимость квартиры в рублях, после чего полученная сумма умножается на количество дней просрочки. После этого следует просьба дольщика возместить ему убытки, понесённые из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.
Досудебное урегулирование выгодно строительной компании, поскольку если дольщик обратится в суд, решение с большой вероятностью будет вынесено именно в пользу дольщика. Для застройщика это означает необходимость возместить не только сумму неустойки, но и моральный ущерб, а также судебные издержки.
Судебный порядок
Если попытки урегулировать ситуацию с застройщиком до суда не увенчались успехом, и дольщик не получил возмещения, можно переходить к следующему шагу. Необходимо собрать доказательства факта задержки сдачи объекта, а также отказа застройщика добровольно возместить ущерб, после чего составить исковое заявление. Крайне важно сделать это правильно, поэтому за основу следует взять 311 и 312 статьи Гражданско-процессуального кодекса РФ, где размещена информация о содержании иска и прилагаемых к нему в обязательном порядке документах. Если дольщик видит необходимость в компенсации нанесённого ему морального вреда, он может указать в иске требования о взыскании с застройщика суммы за моральный ущерб. Эта сумма рассчитывается, исходя из негативных последствий, которые ощутил на себе дольщик и его семья в результате задержки сдачи объекта. Важно, чтобы эта сумма была соразмерна общей сумме иска. Моральный вред выражается в нравственных и физических страданиях, которые претерпели дольщик и его семья из-за недобросовестного поведения застройщика.
После того, как все документы собраны, а государственная пошлина оплачена, исковое заявление необходимо подать в суд. Судебный орган, в который подаётся иск, может находиться как по месту нахождения застройщика, так и по месту жительства дольщика, а также по месту исполнения ДДУ.
Когда сумма неустойки может быть уменьшена?
Согласно статье 333 Гражданского кодекса, судебный орган, занимающийся рассмотрением иска, вправе уменьшить требуемую истцом сумму до 50%. При вынесении решения судья выясняет, каким образом приобреталось недвижимое имущество, и какое именно нарушение было допущено. Результат судебного разбирательства во многом зависит от благонадёжности и репутации застройщика, наличию или отсутствию веских причин для нарушения договорных обязательств, а также полноты и существенности доказательной базы сторон.
Чтобы решение суда по иску было вынесено в пользу дольщика, ему необходимо тщательно подготовиться к процессу. Помочь в этом могут юристы нашей юридической платформы. Опытные специалисты в сфере споров по недвижимости помогут правильно подготовить иск, собрать необходимые доказательства и правильно выстроить линию поведения в зале суда. Получить консультацию вы можете прямо сейчас, не выходя из дома в онлайн-формате. Уже в течение 15 минут вы получите первый ответ юриста.