Федеральное законодательство регулирует часть вопросов, которые затрагивают участие в долевом строительстве различных видов недвижимости (многоквартирные дома и др.). Вопросы, которые не упомянуты в вышеуказанном законе, рассматриваются и регулируются с применением Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Фактически, качественный и грамотный договор долевого участия в строительстве недвижимого объекта – это лучшая гарантия и страховка того, что дольщик сможет защитить свои интересы, если девелопер (умышленно или по объективным причинам) не будет выполнять свои обязательства. Чтобы договор как можно более полно защищал права дольщика необходимо правильно его составить.
Процесс заключения договора долевого участия при строительстве недвижимого объекта
Итак, чтобы правильно составить действительно надежное соглашение, важно тщательно подготовиться к его составлению. Перед тем как составить и подписать договор о долевом строительстве объекта недвижимости необходимо уточнить следующие моменты:
- - Крайне важно оценить репутацию строительной компании, уточнить ее финансовое состояние, узнать о наличии задолженности перед кредиторами и государством;
- - Выяснить, проводил (проводит) ли застройщик судебные процессы с дольщиками или партнерами. Уточнить предмет разбирательств.
- - Проверить всю документацию на земельный участок, который станет площадкой для строительства многоквартирного здания. В случае, если девелопер арендует землю, необходимо изучить все обстоятельства договора и его продления;
- - Провести тщательный анализ разрешения на строительство и всей инженерной документации, план межевого деления и сопоставить его с документами, которые прилагаются к договору долевого участия;
- - При помощи квалифицированного юриста нужно получить правовой анализ условий сделки. Он поможет оценить все обстоятельства соглашения, уточнить все слабые и сильные места документа.
При этом, важно помнить, что договор со строительной компанией должен быть оформлен с учетом следующих особенностей.
- - Все обещания девелопера необходимо заверять в письменном виде. Запомните, что любые посулы и слова, не оформленные официальным соглашением, не имеют никакой юридической силы. Все, что застройщик не включил в договор, он имеет право не исполнять;
- - Необходимо, чтобы договор прошел государственную регистрацию.
Важно! Предварительный договор не имеет значительной юридической силы, поэтому он не сможет гарантированно защитить интересы дольщика в отношении приобретения недвижимости.
Также, необходимо внимательно оценить все существенные условия заключаемого соглашения, являющиеся обязательными. В договоре должен быть точно определен объект долевого строительства, предназначенный для конкретного дольщика в результате исполнения соглашения.
Крайне важно сопоставить всю проектную документацию с объектом долевого строительства. К договору обязательно должны быть приложены чертежи, которые в графическом виде показывают расположение всех частей объекта по отношению друг к другу. Если схема составлена правильно, то в ней четко показаны все комнаты, кухня, лоджии, балконы, подсобные и другие помещения. Кроме того, в чертеже ясно обозначено место квартиры на этаже будущего здания. В схеме и договоре должна быть четко прописана информация об общей и жилой площади строящегося жилища, материалах, из которых будет возведено здание и межэтажные перекрытия, сейсмостойкости объекта и параметров его энергоэффективности. Должен быть четко указан этаж, на котором будет размещаться объект недвижимости, передаваемый в право собственности дольщику, его площадь (объекта) и количество всех комнат и помещений.
Сроки строительства и стоимость квартиры (или другой недвижимости) должны также быть прописаны в договоре. Обратите внимание на следующие пункты:
- - В договоре должны быть четко определены сроки возведения здания и передачи в собственность дольщику возведенного объекта (квартира, пентхаус и др.);
- - Необходимо, чтобы была прописана точная стоимость объекта недвижимости, порядок, сроки оплаты, а также размеры платежей;
- - Должен быть указан срок, в течение которого застройщик оказывает гарантийное обслуживание объекта недвижимости. Также, в договоре должны быть прописаны способы и сроки исполнения девелопером своих обязательств.
Важно! Если впоследствии станет известно, что условия, прописанные в договоре, противоречат сведениям, указанным в проектной декларации (в момент заключения соглашения), то дольщик имеет все основания обратиться в судебные инстанции и аннулировать договор.
Неустойка и штрафные санкции по договору долевого строительства
К сожалению, некоторые застройщики могут нарушить свои обязанности, прописанные в соглашении с дольщиком (умышленно или по объективным причинам). Также, нередко условия могут быть выполнены, но не в полном объеме или с нарушением технологии строительства (некачественно). В таком случае, согласно законодательству РФ, предусмотрена ответственность строительной компании за нарушение норм договора и ущемление интересов и прав дольщика. При этом, даже если застройщик платит пеню или выплачивает компенсацию дольщикам, это не освобождает его от обязанности выполнить обязательства в полном объеме.
Дольщики имеют право на следующие действия:
- - Взыскание штрафных санкций половины от присужденной суммы. Перед обращением в судебные органы необходимо выслать компании-застройщику претензию;
- - Взыскание морального вреда. Размер данной компенсации напрямую зависит от множества факторов: количество и масштабность нарушений, допущенных застройщиком, длительность просрочки сдачи квартиры и состояние здоровья дольщика. Все эти обстоятельства будут учитываться при вынесении решения судебной инстанции.
Согласно российскому законодательству, дольщик имеет полное право обратиться в суд и потребовать неустойку от девелопера.
Также, законодательство четко определяет размер неустойки по договору долевого строительства в размере 1/300 ставки рефинансирования (которую устанавливает Центробанк на день нарушения застройщиком своих обязательств). Вычисление производится исходя из стоимости недвижимости и периода просрочки. В данный момент для расчета пени по долевому договору необходимо применять ключевую ставку ЦБ, которая с 17 июля 2017 года составляет 9%.
Рассчитать неустойку можно самостоятельно. Можно найти во всемирной паутине онлайн-калькуляторы, которые помогут определить размер неустойки. Впрочем, невозможно гарантировать точность результатов их работы по просчету суммы пени.
Всю работу по подготовке договора долевого строительства и отслеживанию его выполнения гораздо надежнее будет возложить на квалифицированных и опытных юристов. Они не только составят всеобъемлющее и юридически надежное соглашение, но и помогут отстоять права и интересы дольщика, в случае нарушения обязательств со стороны компании-застройщика.
С качественной юридической поддержкой приобретение недвижимости по долевому договору станет безопасным и выгодным процессом.