Аренда нежилых помещений регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в соответствии с условиями которой предусмотрена единая правовая регламентация отношений как для договоров аренды, заключенных на срок до 1 (одного) года, так и для договоров аренды, заключенных на срок 1 (один) год и более. Следовательно, в договорах аренды, как долгосрочных, так и краткосрочных будут предусмотрены одни и те же условия, права и обязанности сторон, в том числе равносильно прописана стоимость аренды, а также условия о расторжении договора в одностороннем порядке.
При этом единственным существенным отличием долгосрочного договора аренды от краткосрочного является его государственная регистрация, которая осуществляется согласно ст. 164 ГК РФ в соответствии с п. 2. ст. 651 ГК РФ.
Следовательно, данное обстоятельство влияет только на 2 фактора, во-первых, это временные затраты на регистрацию, во-вторых, - финансовые затраты на оплату государственной пошлины.
К минусам для арендатора можно отнести только саму регистрацию договора, и то, только тогда, когда арендатор готов в полном объеме взять на себя все обязательства по организации государственной регистрации долгосрочного договора аренды и нести все финансовые расходы по оплате государственной пошлины.
Преимуществами долгосрочного договора аренды перед краткосрочным договором также является:
- получение гарантии сохранения размера платежей;
- наличие качественно организованного общественного питания на территории арендодателя дополнительно поспособствует привлечению, как покупателей, так и других арендаторов;
- сторона, получающая помещение в долгосрочную аренду собственными силами и производит в указанном помещении определенные преобразования и неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ), которые существенно повысят срок его эксплуатации;
- повысится инвестиционная привлекательность объекта недвижимости.
Стоит отметить то, что, необходимость заключения долгосрочного договора аренды в основном возникает у крупных компаний, стабильно ведущим свою деятельность, и имеющим определенные перспективы развития.
Выбор компании в пользу заключения долгосрочного договора аренды является дополнительной гарантией стабильности бизнеса, и рассчитан на «долгоиграющие» проекты.
Таким образом, можно сделать вывод, что в результате заключения долгосрочного договора аренда выигрывают обе стороны.
Отличиями долгосрочного договора аренда от краткосрочного являются: во-первых, срок, в первом случае год и более, во втором случае – не более 11 месяцев); во-вторых, государственная регистрация и затраты на ее осуществление. Во всем остальном, при заключении краткосрочного договора аренды нежилого помещения, указываются те же самые данные, что и в долгосрочном, в том числе условия расторжения.
Преимуществами долгосрочного договора аренды является то, что арендодатель получает гарантированный долгосрочный поток арендных платежей, может взять недорогой долгосрочный кредит, продать сданную в аренду недвижимость как доходный актив профессиональным инвесторам (за счет индексации аренды значительно дороже его оценки на период заключения договора аренды), не иметь финансовых провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для краткосрочной аренды), и получать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними также долгосрочные договоры.
Автор: Алена Жупикова
13 сентября 2017 г.