Процесс банкротства застройщика-юридического лица подробно описывает Федеральный закон «О несостоятельности» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. В первую очередь арбитражный суд, находящийся по месту нахождения предприятия-застройщика, выдаёт решение о его банкротстве. Вступление в эту процедуру может быть добровольным, а может быть назначено принудительно.
Причины банкротства
Таковых множество, и они могут присутствовать как в единичном числе, так и комплексно у одного застройщика. Довольно часто к разорению приводит неверно составленный первоначально бизнес-план компании. Также причиной могут стать нарушения рабочего процесса. Однако встречаются и не зависящие от застройщика обстоятельства, в итоге приводящие его к разорению. это могут быть резкие скачки на валютном рынке, которые приводят к удорожанию строительных материалов и повышению стоимости услуг застройщика. Нельзя исключать из списка причин и непредвиденный фактор – форс-мажорные обстоятельства в виде погодных условий и т. п.
Осуществить банкротство подрядчик может как по объективным причинам, упомянутым выше, так и фиктивно. Когда факт фиктивного банкротства обнаруживается, руководитель предприятия-застройщика привлекается к уголовной ответственности.
Фиктивное банкротство
Чаще всего причиной попыток реализовать фиктивное банкротство служит банальная жажда наживы. Строительные компании объявляют о банкротстве, дабы получить прибыль на вложенные инвестиции и вывести полученную сумму из активов компании в офшоры. Чтобы провернуть схему по незаконному обогащению, они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры с заведомо завышенной стоимостью стройматериалов.
Для выявления попытки реализации фиктивного банкротства в ФНС проводят детальную проверку корректности всех финансовых операций компании за последние три года. Защитить дольщиков и вернуть им большую часть вложенных средств в случае обнаружения нарушений при банкротстве застройщика возможно только в судебном порядке.
Реализация банкротства
Количество и длительность стадий банкротства зависит от того, была эта процедура инициирована добровольно или принудительно.
В случае добровольного банкротства факт несостоятельности по закону устанавливается по решению арбитражного суда после подачи соответствующего заявления застройщиком-банкротом и анализа предоставленных им документов. Также обратиться в суд с заявлением о банкротстве строительной организации может конкурсный кредитор. Лон предоставляет суду информацию, подтверждающую факт несостоятельности, после чего выносится решение о банкротстве застройщика. После этого процедура банкротства проходит в соответствии с 28 статьёй Закона № 127-ФЗ.
-
Первый этап. Назначается финансовый управляющий по банкротству, он начинает создание ликвидационной комиссии. Заполняется форма № Р15001 для налоговой службы. Собираются и подаются в службу занятости данные обо всех, работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании. Рассылаются письменные предупреждения работников об их увольнении за 2 месяца. Происходит размещение информации о банкротстве компании в специальных государственных СМИ.
-
Второй этап. Происходит распределение имущества и средств застройщика в согласии с установленной законодательно очерёдностью. Завершается окончательное формирование финансового баланса. ФНС передаёт подрядчику выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации компании.
Разумеется, каждый отдельный случай банкротства застройщика может иметь свои нюансы и особенности, которые могут влиять на этапы и длительность процедуры.
Нюансы банкротства
Ввиду того, что законодательство не статично, и периодически подвергается изменением, в процедуре оформления банкротства также кое-что недавно изменилось. Так, с учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших для строительства денежные средства дольщиков, появились новые нюансы. Теперь после того, как суд выносит решение о начале процедуры наблюдения, дело передают на рассмотрения по месту нахождения обанкротившегося застройщика или месту проживания большей части участников ДДУ.
После этого:
-
Собственник земельного участка не имеет права сдать его в аренду или передать другим лицам;
-
При банкротстве строительной организации паевых дольщиков оповещают о возбуждении дела в 5-дневный срок;
-
Происходит рассмотрение требований дольщиков о передаче им готового жилья, находящегося на балансе застройщика;
-
Недвижимость передаётся пайщикам.
Сумма компенсации для дольщиков не может превышать стоимость объекта более чем на 5%.
После всех вышеперечисленных этапов юридическое лицо окончательно ликвидируют.
Нюансы долевого строительства
Главное желание дольщика – получить от застройщика готовое жильё в срок, либо же вернуть вложенные в это строительство деньги. Чтобы быть защищённым, дольщику стоит проверить застройщика на банкротство ещё до подписания ДДУ.
Свои права и обязанности дольщик может узнать, ознакомившись с Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
На этапе подписания договора дольщику также следует проявить внимательность. Во-первых, необходимо правильно указать наименование сторон договора. В тексте договора и по факту дольщик должен являться именно дольщиком, а не инвестором, так как именно статус дольщика даёт ему преимущества по защите своих средств, предусмотренные законом. К примеру, дольщик имеет право в первую очередь получить квартиру в новостройке. Кроме того, в случае банкротства он получает денежную компенсацию третьим - после пострадавших во время работы и тех, кому не выплатили заработную плату, а не последним, как инвесторы. Также, если объект готов к сдаче до завершения банкротства застройщика или его выкупает другая компания, дольщик может рассчитывать на получение своего жилья по договору. Для этого потребуется получить решение суда.
Ещё один важный нюанс для дольщика – корректное составление арбитражным управляющим «Реестра о передаче в собственность помещений жилого типа».
В ситуации, когда на момент банкротства объект не был достроен, его реализуют на открытых торгах. В этом случае вырученные средства распределяются не так, как было описано выше. Дольщики могут рассчитывать на 25% компенсацию за квартиру, если же у застройщика нет долгов по кредитам, сумма компенсации может составить 85%.
Что делать при нарушении прав дольщика?
После того, как было вынесено решение о введении в отношении застройщика наблюдения или конкурсного производства, арбитражный управляющий уведомляет об этом дольщиков в течение 5 дней. Благодаря этому дольщики могут предъявить застройщику требования, возможность чего закреплена в п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ. Защитить свои права дольщик может несколькими способами. Какой из них будет возможен, зависит от стадии банкротства застройщика.
Заявление об установлении требований
Как гласит п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ, участник ДДУ может подать заявление в арбитраж, изложив в нём свои требования касательно своей доли в строящемся объекте недвижимости. Тут два варианта – требовать передачи жилья в собственность или возврата денег. В случае, когда передаточный акт был подписан до банкротства застройщика, то ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ дают дольщику право обратиться в арбитражный суд с просьбой о признании его собственником квартиры. Важно подавать это заявление по форме и в порядке, установленном в ст. 125 и 126 АПК РФ. Госпошлина за исковое заявление равна 6 тысячам рублей. Копия иска и прилагаемых к нему документов направляется застройщику. После рассмотрения иска выносится решение о признании права собственности на квартиру за дольщиком в согласии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.
Требование о передаче жилого помещения
Когда строительство объекта завершено, дольщик вправе потребовать свою квартиру через арбитражный суд и включить его в реестр требований кредиторов в соответствии со статьями 201.1,п. 2, 201.4, 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ.
Требование денежной компенсации
Когда застройщик не исполняет договор на этапе конкурсного производства, у дольщика есть возможность предъявить одно из предусмотренных законодательством денежных требований. Исходя из статей 201.5 и 201. 1 Закона № 127-ФЗ он вправе требовать возмещения:
-
Средств, уплаченных до расторжения договора;
-
Убытков из-за реально причинённого застройщиком ущерба;
-
Денег после признания договора незаключённым или недействительным в судебном порядке.
Банкротство застройщика и права дольщиков в этом случае – довольно непростая сфера правового регулирования. Разобраться в тонкостях законодательства применительно к конкретной ситуации самостоятельно очень проблематично, а отстоять свои права и добиться их исполнения – ещё сложнее. Грамотную и оперативную помощь в этом вы можете получить на нашем портале. К вашим услугам – лучшие практикующие юристы страны, которые готовы ответить на ваш вопрос в течение 15 минут круглосуточно. Развёрнутая консультация поможет вам знать, как действовать в сложившейся ситуации и не совершить досадных ошибок. Задать вопрос в режиме онлайн можно из любой точки страны, все, что вам потребуется – немного времени и доступ в интернет.