На заседании Верховного суда рассматривалось дело о расторжении договора бессрочной аренды земли, на которой имеется недостроенное сооружение.
В Гражданском кодексе четко указано, что соглашение об аренде земли может быть расторгнуто и возвращено владельцу в первоначальном виде, т.е. без недостроенного сооружения. Но в рассматриваемом деле юридический представитель застройщика утверждал, что строительство объектов практически завершено. Даже с учетом того, что право собственности пока не оформлено, нарушать единство участка и построенных на нем сооружений нельзя.
Экономическая коллегия Верховного суда пыталась применить классические статьи ГК к аренде участка под застройку.
Эксперты сошлись на том факторе, что земельные отношения непрозрачны и способствуют развитию коррумпированности, также именно они часто становятся причиной того, что застройщик, приступивший к возведению сооружения, не в состоянии его завершить. Большинство из них сошлись во мнении, что следует принять закон с точными критериями, когда можно расторгать договор аренды, а когда этого делать нельзя.
В рассматриваемом деле, которое попало к арбитрам Верховного суда под № А41-13398/2016, нижестоящие судебные инстанции заняли взаимоисключающие позиции. Если городской суд поддержал право владельца участка, на котором расположен недострой, вернуть свою землю, то кассация поддержала сторону застройщиков. Арбитражный суд учел фактор бессрочности договора и посчитал незаконным его расторжение, так как в случае расторжения, недострой должен быть разрушен, что в свою очередь нарушает права и интересы застройщика, который является и арендатором земли.
Пока дело дошло до Верховного суда застройщик завершил строительство и ситуация во время рассмотрения дела в верховной инстанции уже несколько отличалась от той, что была на стадии рассмотрения в нижестоящих организациях.
Верховный суд учел тот фактор, что в договоре была указана цель аренды – под застройку несложных объектов. В указанный период, сооружения не были построены и завершены. Верховный суд постановил считать решение об аннулировании договора аренды верным.
В постановлении Верховного суда было также решение о возвращении участка лишь в случае решения дальнейшей судьбы уже существующих сооружений.
В данной ситуации явно заметна недоработка обеих сторон: если бы застройщик оформил право собственности, его положение было бы более защищенным, и он не лишился бы своего имущества.
Также не был внимательно составлен договор со стороны арендатора, который не прописал вопрос правовой судьбы построенных сооружений. Эти задачи должны между собой решить конфликтующие стороны, но не представители судебных организаций.
Эксперты видят несколько сюжетов дальнейшего развития этой ситуации.
1. Застройщик может попытаться оформить объекты на себя и стать их обладателем, это возможно лишь в том случае, если у него в порядке документы.
2. Владелец участка может предъявить иск о сносе возведенных объектов, но при этом он вправе не сносить их и пользоваться ими в дальнейшем. Более того, в будущем владелец имеет теоретический шанс через суд оформить существующие объекты в свою собственность.
Эксперты сошлись во мнении: такая ситуация возникла из-за того, что вместо подписания условий, требуемых при аренде под застройку, стороны подписали договор классической аренды, а это разные вещи. В таком случае ВС обязательно поддержит вариант возврата арендованной земли в таком виде, в каком она была принята.