В вопросе правильного определения выкупной стоимости муниципального участка компанией-арендатором разбирался Верховный суд. Компания, к слову, арендовала не только сам участок, но и здания, расположенные на нём. Суть спора заключалась в том, что арендатор настаивал на расчёте выкупной стоимости участка в процентах от кадастровой, а администрация города считала, что производить расчёт следует, принимая во внимание рыночную стоимость, установленную независимым оценщиком. С арендатором в ходе дела согласились три судебные инстанции. Подробности этого дела изложены ниже.
В Арбитражный суд Самарской области был подан иск от компании «Долина» против администрации Самары и гордепартамента управления имуществом (дело № А55-4072/2016). В иске компания просила о признании недействительным пункта договора купли-продажи об установленной департаментом стоимости участка в размере 74,3 млн. рублей. Прошение состояло в следующем: уменьшить цену до 23,6 млн. руб., и взыскать с городской администрации 18,5 млн. рублей, которые уже были уплачены излишне, по мнению компании «Долина», а также проценты в сумме 1,8 млн. руб. На тот момент компанией уже было уплачено более 40 млн. рублей.
Суд первой инстанции, а также апелляционный и кассационный суды удовлетворили этот иск, руководствуясь тем, что компания арендует спорный участок и расположенные на нём сооружения. Ранее, компания обращалась в департамент по поводу выкупа этих сооружений, но заявления остались без рассмотрения. По этой причине апелляционный суд Свердловской области обязал департамент определить условия для приватизации участка и строений (дело № А55-21868/2013). После этого сторонами был заключён договор купли-продажи. В одном из пунктов договора оговаривалось, что цена устанавливается исходя из оценки их стоимости независимым оценщиком. Этот пункт договора как раз и оспаривала компания «Долина».
Три инстанции поддержали иск, указав, что стоимость участка следовало рассчитывать в размере 30% от кадастровой стоимости, в согласии с подп. 3 п. 1 решения самарской Госдумы от 10 апреля 2014 года. В результате спорный договор в части цены был признан недействительной сделкой и иск компании «Долина» был удовлетворён – в их пользу взыскали сумму переплаты с процентами.
Однако администрация города не согласилась с принятым решением, и ею была подана жалоба в Верховный суд. В жалобе было указано, что при совершении сделки департамент руководствовался положениями закона № 159-ФЗ. Согласно им, субъекты малого и среднего бизнеса при выкупе арендуемого имущества должны приобретать его по рыночной стоимости, которая определяется независимым оценщиком. Также администрация сослалась на постановление Президиума ВАС от 3 апреля 2012 года, согласно которому при одновременном выкупе участка и строений, расположенных на нём, цена рассчитывается на основании рыночной стоимости. Помимо прочего, по мнению администрации, применение компанией «Долина» к этой ситуации решение Госдумы от 10.04.14, относящееся к собственникам зданий неуместно, так как на момент заключения сделки компания ещё не являлась собственником этих зданий.
Экономколлегия верховного суда согласилась с доводами администрации и отменила предыдущие решения нижестоящих инстанций. Исковые требования «Долины» были оставлены без удовлетворения.