Разработанные законодателями новые правила для застройщиков вступают в силу с 1-го июля. По мнению законодателей, новые правила смогут гарантировать защиту интересов участников долевого строительства, а участие в подобном мероприятии сделать менее рискованным.
Новые правила касаются трех пунктов:
1. Блокировка денег дольщиков на эскроу-счетах
Юристы, которые на практике занимаются решением спорных вопросов участников долевого строительства, оценили новую модель привлечения финансовых средств через счета эскроу неоднозначно. В принципе, это еще одна форма, гарантирующая исполнение своих обязательств застройщиком, другими гарантиями являются страхование и поручительство.
Эскроу – это специальный счет, на котором деньги участников долевого строительства блокируются, до получения клиентами квартир. Застройщики же для проведения работ привлекают счета из других источников. Такая схема применяется на стройках, где законом запрещено использование средств дольщиков. В таких случаях, для получения выгодного кредита, застройщики размещают на счетах банка средства дольщиков. Фактически, законодатели только придали операциям де-факто, статус де-юре.
Эксперты, отрицательно оценившие это нововведение, отметили не только факт, что такая практика будет способствовать подорожанию квартир, но и разъяснили ее недостатки:
• степень риска нисколько не уменьшилась, так как дольщик может потерять деньги в случае банкротства банка;
• средства участников долевого строительства, находятся в распоряжении банка, но при этом не приносят никакого дохода «вкладчикам»;
• деньги, с помощью которых должно проводиться строительство, лежат «мертвым грузом» в банке, из-за того, что у застройщика нет доступа к ним;
• немалой проблемой является то, что применение эскроу-счетов, является новшеством и недостаточно хорошо проработаны нормативные акты, банки не спешат применять эту практику.
2. Зафиксирован минимальный уставной капитал застройщика.
В новых правилах определены минимальные размеры уставного капитала застройщиков, лишь после полной оплаты этой суммы можно привлекать деньги клиентов. Размер площади домов прямо пропорционален сумме уставного капитала. По новым правилам, будет существовать 9 величин: от 2,5 млн. рублей (при строительстве дома площадью 1500м2) до 1,5 млрд. рублей (при строительстве сооружений площадью более 500 тыс. м2).
Новые правила значительно снизят количество застройщиков, так как из 4147 компаний, работающих в данный момент, только 639 имеют уставной капитал больше минимально допустимого. Это означает, что только они могут претендовать на получение разрешения для воплощения новых проектов. Новые правила разрешают закончить компаниям строительство, если разрешение на него подписано до 1 июля 2017 года.
Если уставной капитал ниже позволяемого минимума, а договор уже подписан, застройщик обязан заключить договоры поручительства с несколькими юридическими лицами.
Практикующие юристы разошлись во мнении относительно этого правила. С одной стороны они отметили, что представленные суммы не так уж и велики для того, чтоб служить гарантией. Но для некоторых порядочных застройщиков эти правила создадут крупные, порой непреодолимые препятствия. При этом доля защищенности дольщиков ничуть не увеличивается.
Поддержавшие эту идею юристы надеются, что эта мера позволит избавиться от мошеннических схем фирм-однодневок.
3. Вводится единый реестр застройщиков
С 1-го июля обязательным пунктом является регистрация застройщиков в новом реестре, через который можно будет получить всю необходимую информацию о них. Это новшество не было принято юристами «на ура», так как информацию о застройщиках можно получить и без этого, зато застройщику предстоит новая головная боль – подача информации о своей компании в реестр.